2.000 viviendas buscan constructor en Santander

Santiago Barrio, presidente de Afilia, la Asociación de Inmobiliarias de Cantabria, calcula que ahora mismo habrá en Santander 264 viviendas en construcción. "La oferta de obra nueva es insuficiente, porque se trata de un producto muy demandado. En Torrelavega, que es la segunda ciudad, la situación es aún peor: no habrá ni cuarenta en construcción. El comprador quiere diseño y una vivienda con garaje y trastero, que es lo que garantiza la obra nueva. Así como en el mercado de segunda mano se nota más la recuperación, el porcentaje de obra nueva que se está vendiendo es residual".

La reciente Estadística Inmobiliaria publicada por el Colegio de Registradores corrobora las palabras de Barrio: de las 1.371 viviendas vendidas durante el primer trimestre del año en la región, solo 232 eran a estrenar.

Para Barrio, la principal razón de que no se construya reside "en la desaparición del promotor solvente, con terreno y capacidad de empezar una obra". "Ahora se está intentando desplazar el protagonismo a las cooperativas, pero los bancos exigen que esté prácticamente todo vendido antes de empezar. Antes, con el 50% de las ventas se empezaba a construir; ahora, les piden que aporten el terreno, que tengan fondos propios y un número muy alto de ventas realizadas".

El presidente de la Asociación de Constructores y Promotores de Cantabria, Gervasio Pinta, apunta otra causa: la escasez de suelo. "Hay muy poquito. En estos diez últimos años no se ha desarrollado nada debido a la crisis. La demanda era baja, las tesorerías andaban muy justas... Poco a poco está cambiando: hay una demanda sostenida de vivienda nueva, y vemos con una cierta ilusión esa recuperación, aunque sabemos que no va a ser como antaño".

¿Hay suelo en Santander? Su concejal de Urbanismo, César Díaz, dice que sí. Actualmente la capital dispone de solares suficientes para construir 2.070 viviendas a falta simplemente de licencia de obras. Son parcelas situadas principalmente en las áreas de Peñacastillo, Nueva Montaña, Primero de Mayo, Monte y la S-20. "La anulación del Plan General no supone que se tenga que frenar bruscamente la promoción de vivienda en Santander. Cuenta con suelo suficiente para que pueda seguir esta actividad".

"Esta superficie puede ser adecuada para afrontar la demanda de los próximos años, teniendo en cuenta que la construcción no va a volver al nivel previo a la crisis. En todo caso, hay que tener la vista puesta en que dentro de unos años habrá que acometer nuevos sectores de suelo urbano no consolidado por si la ciudad necesita crecer".

Recuperación

El hecho de que no se edifique en la capital tanto como se podría se debe, en opinión de Díaz, a la falta de demanda. "Si hubiese, se estaría construyendo. Es verdad que la recuperación se está notando, y podemos constatar en el Ayuntamiento que la actividad está creciendo porque cada vez hay más solicitud de licencias, sobre todo de promotores interesados en construir en solares que quedan en el centro de la ciudad, a la vez que algunas de las nuevas promociones se van ubicando en el extrarradio. Pero sigue habiendo muchas personas que no pueden acceder a una vivienda porque no pueden hacer frente a una entrada ni a una hipoteca, y eso es un lastre".

En otro gran municipio de Cantabria, Camargo, los responsables municipales calculan que actualmente hay suelo para unas 1.500 viviendas, en cualquiera de sus modalidades. Se trataría de pequeñas actuaciones, desde las de tipo unifamiliar hasta otras de aproximadamente ochenta viviendas.

No es lo mismo que ocurre en Torrelavega, donde, como reconoce José Otto Oyarbide, concejal del área, "hay demanda de vivienda nueva y poca disponibilidad de suelo". El poco suelo urbano consolidado responde a alguno de estos tres tipos: "pueden ser solares procedentes de derribos de edificaciones en ruina, en donde la problemática de esta casuística se da con la atomización de la propiedad bancos, herencias o múltiples propietarios que hacen muy complejo edificar; puede tratarse también de viviendas fuera de ordenación que no cumplen con el planeamiento urbanístico y podrían ser derribadas, pero eso no implica que se pueda edificar de nuevo. Por último, hay edificaciones en mal estado o edificios sin residentes en Torrelavega hay pocos casos de edificios completos sin residentes, en los que, en ocasiones, mercería más la pena derribarlo y edificar de nuevo o rehabilitarlo por completo".

Demanda real

"Sí existe demanda real de vivienda nueva y sí existen compradores, fundamentalmente parejas jóvenes con hijos, que quieren adquirir vivienda nueva. La realidad está cambiando y cada vez son más las familias jóvenes que prefieren vivir en una ciudad que en pueblos limítrofes o zonas residenciales dormitorio. Aunque está claro que el suelo urbano para poder edificar de inmediato es muy limitado, y por eso son necesarias las revisiones de los planeamientos urbanísticos que den solución a los suelos urbanos no consolidados o a los suelos urbanizables de difícil gestión", concluye José Otto Oyarbide.

Durante el primer trimestre de 2017 se firmaron en toda Cantabria contratos de dirección de obra para 103 viviendas, según el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Cantabria. Santa Cruz de Bezana figura como el municipio que más acumuló (25), seguido por Santander (13) y Torrelavega (11). Para su decano, Miguel Ángel Berrazuet, los datos solo permiten constatar lo pobres que son los resultados. "Que un municipio tenga más contratos que otro no quiere decir nada, son resultados tan pobres... Lo único que demuestran es que hemos tocado suelo y no hemos despegado de él en cuanto a la promoción de vivienda".

Stock de vivienda

Junto a los problemas de financiación del promotor y del posible comprador, Berrazueta pone sobre la mesa otro gran obstáculo para el sector: el stock de viviendas. "El problema de la construcción solo empezará a resolverse cuando se acabe el stock de vivienda, entonces se podrá promover y habrá mayor facilidad para vender. Decir que las ventas han aumentado un 10% no quiere decir nada, lo que hay que saber es si esas viviendas han ido a manos de usuarios: si ha sido así, son buenas noticias para la construcción; si han sido adquiridas por inversionistas, no es ni bueno ni malo".

Es difícil saber cuántas viviendas permanecen sin uso. En Santander, un estudio de mercado de Iberdrola de 2016 ofrece una cifra de casi 4.000: 3.739 de segunda mano y 270 entre las nuevas y las que en ese momento se encontraban en construcción. "Hay un desconocimiento del alcance de ese stock insiste Berrazueta. Puede haber un número de viviendas conocido en manos del banco bueno, malo o regular, pero otras, quizás más, están en manos de inversores. Son viviendas que se han comprado muy baratas, y las promociones nuevas jamás podrán competir con ellas".