Propietarios: diferencias entre alquilar a un particular o a una empresa

Las obligaciones y beneficios fiscales del arrendador varían si el inmueble se alquila, en lugar de a un particular, a una empresa, en cuyo caso habrá que declarar el IVA y no podrá aplicarse la deducción del 60% en el IRPF si el inmueble no está destinado a vivienda habitual.

Cuando un particular alquila un inmueble, en todos los casos, deberá declarar esos ingresos procedentes del alquiler en la declaración del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas. Pero los impuestos que deberá abonar y las deducciones que podrá aplicarse serán distintas si lo alquila a un particular o una empresa: principalmente deberá declarar el IVA y no podrá aplicarse la reducción del 60% en el IRPF.

El propietario que alquila una vivienda a otro particular no tiene más obligaciones fiscales que declarar esa renta como ingresos del capital inmobiliario en la declaración de la Renta de ese ejercicio. Además, la Ley de Renta establece que en el caso de los inmuebles destinados a vivienda el rendimiento se reducirá en un 60%, lo que supone un beneficio para el arrendador de cara al cálculo del IRPF.

Sin embargo, las obligaciones cambian cuando el inmueble se alquila a una empresa para la realización de una actividad empresarial o profesional. En primer lugar, el propietario deberá darse de alta en la Agencia Tributaria a través del modelo 036 o 037.

El arrendamiento de una vivienda o local a una empresa para el ejercicio de una actividad económica está sujeto al IVA (21%), por lo que deberá repercutirse al alquiler e indicarse en la factura. Al cierre de cada trimestre, el propietario deberá declarar ese IVA recaudado a través del modelo 303. Para el cálculo, deberá descontar del IVA repercutido (el que ha abonado el inquilino) el IVA soportado (los gastos realizados en el inmueble). Al terminar el año, deberá presentar también el resumen anual del IVA, mediante el modelo 390.

Junto a lo anterior, y más importante, el propietario no podrá aplicarse la reducción del 60% en el IRPF a la que tendría derecho si se alquilara la vivienda a un particular.

Sin embargo, si el inmueble se alquila a una empresa, pero con la finalidad de que sea la vivienda habitual de uno de sus trabajadores, el arrendador puede beneficiarse de las mismas ventajas fiscales que si se arrendara a un particular: estará exento del pago del IVA y podrá aplicarse la deducción en el IRPF.

Así lo estableció en una resolución en 2016 el Tribunal Económico Administrativo (TEAC) para los casos en que un inmueble se alquila a una sociedad como residencia habitual de un trabajador o directivo y en ella no se realiza ningún tipo de actividad empresarial o profesional.

Además de la ausencia de actividad profesional, para poder beneficiarse de las mismas ventajas fiscales que en el alquiler a un particular deberá aparecer en el contrato el nombre de la persona o personas físicas que van a residir en esa vivienda, y la empresa no podrá subarrendar o ceder el inmueble a personas distintas a las que se indican.

En este sentido, hay que tener en cuenta que cuando la vivienda se arrienda a una empresa y es posteriormente cuando se dedica al alojamiento de un empleado, el Ministerio de Hacienda considera que se estaría subarrendando el inmueble, del mismo modo que ocurriría si rotan los trabajadores que residen en la vivienda, de forma temporal.

En este caso, el arrendador estaría obligado a declarar el IVA, como si del alquiler a una empresa se tratase, y no podrá aplicarse la reducción en el IRPF.

Cuando lo que se alquila es un local, el contrato de arrendamiento pasa a regirse por la voluntad de las partes, y solo en ocasiones está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos de forma subsidiaria. En este caso hay que distinguir entre el arrendamiento de local de negocio y el arrendamiento de industria.

Mediante el contrato de arrendamiento de local de negocio el arrendador cede, a cambio de una renta, un inmueble para que sea el arrendatario quien establezca en él una actividad comercial, mientras que si se trata de un contrato de arrendamiento de industria lo que se entrega es tanto el inmueble como su explotación, lo que incluye también muebles, maquinaria, el nombre comercial, los proveedores o clientes, como es habitual por ejemplo en bares y restaurantes.

En ambos casos la duración del contrato será la que determinen las partes, si bien en lo relativo a su prolongación las prórrogas variarán de uno a otro caso.

Además, cuando el inmueble se alquila mediante un arrendamiento de industria, los ingresos que obtiene el arrendador por el alquiler tienen que ser incluidos en la declaración de la Renta como rendimientos íntegros del capital mobiliario; mientras que si se trata de un arrendamiento de local de comercio se declaran como rendimientos íntegros del capital inmobiliario.