Las hipotecas rompen su racha tras cuatro meses al alza y caen un 9,4% en noviembre

Cantabria ha vivido un verano de porcentajes interanuales en positivo en lo que a la firma de préstamos hipotecarios se refiere. Después de los desplomes registrados en mayo y junio, cuando la comunidad perdió un 18% y un 17,8%, respectivamente, llegó una racha alcista para las hipotecas destinadas a la compra de una vivienda: julio (6,8%), agosto (17,3%), septiembre (19,6%) y octubre (9,6%), que permitieron a la comunidad aguantar el tirón a pesar de un euríbor disparado por encima del 3% y de un panorama económico algo incierto.

En noviembre, con 413 préstamos hipotecarios comprometidos en la región, la tendencia se rompe, pero ¿qué significa este porcentaje? ¿Es el primer dato de otros muchos en negativo? ¿Qué explica esta caída del 9,4% en la recta final de 2022? ¿Qué nos depara 2023? El próximo año será «bastante incierto en el sector», sostiene David Cantarero, profesor titular de Economía en la Universidad de Cantabria. ¿Por qué? El profesor, que ya advirtió hace unas semanas sobre una posible ralentización de la contratación hipotecaria, pone de nuevo contexto a la situación. «Las hipotecas a tipo fijo están cayendo, y estaban cayendo ya desde el cambio de estrategia que se produce en los bancos después de verano». Es decir, esas hipotecas a tipo fijo se han encarecido tras las subidas de los tipos de interés que practicó en aquellos meses el Banco Central Europeo (BCE) -«el principal factor determinante»- y eso ha provocado que «o bien, como pasa en otras comunidades autónomas, se controle bastante el crecimiento de la concesión de hipotecas, o bien, como ha pasado en Cantabria, que caiga la firma de las hipotecas de vivienda. Esas decisiones del BCE han influido bastante una vez que ha pasado el verano», expone el profesor Cantarero. De este modo, con un euríbor en el 3,36% -muy por encima de su media histórica del 2%- «se ha encarecido muchísimo la financiación y eso impide un acceso al crédito de los particulares para la compra de vivienda».

¿Estamos ante un nuevo ciclo o ese 9,4% a la baja es solo un factor de incertidumbre? Un dato puntual no hace tendencia y menos en un contexto económico tan poco estable como el actual. Pero el dato de noviembre podría anunciar que estamos cerca del «nivel neutral» del sector de la vivienda «visto el encarecimiento de los costes y las posibilidades de ahorro de muchos particulares», reflexiona Cantarero.

Ante esta tesitura, ¿qué pueden tener en cuenta los interesados en contratar una hipoteca? La prudencia será su aliada. Ante todo, expone Cantarero, tienen que medir «su grado de aversión del riesgo, la capacidad de renta que tienen para poder endeudarse y la expectativa que tienen respecto a las posibles bajadas de los tipos de interés -o, por lo menos, que no vayan a subir tanto-».

El profesor introduce además otra clave para entender la situación y el comportamiento de los particulares: «No toda la hipoteca nueva contratada en Cantabria se corresponde con compra de viviendas tal cual, técnicamente». ¿Por qué? Porque una parte es el resultado de la conversión de hipotecas que estaban previamente a tipo variable en nuevas hipotecas a tipo fijo, explica.

Esta situación empezó a cambiar tras el verano, cuando «las entidades bancarias se dieron cuenta de que no les rentaba seguir ofertando a [tipo] fijo, sino más bien hacerlo a tipo variable, pero con márgenes sobre el euríbor más competitivos», sostiene Cantarero. Y dada la incertidumbre que provocan las estimaciones al alza del euríbor, se están dando cambios en ese sentido. «Es la búsqueda de la seguridad ante la incertidumbre. Probablemente, muchas personas prefieren, al menos, saber que pueden pagar ahora esas cantidades vía tipo fijo y no arriesgarse a que en el futuro el euríbor y los intereses suban a niveles que sean inasumibles para ellos». Además, también influye el hecho de que muchas de las medidas tomadas desde el Gobierno «son imprevisibles, temporales y no retroactivas», valora Cantarero.

De hecho, al asomarnos estadísticamente al comportamiento de los particulares y refrendando la visión del profesor, uno de los indicadores que se mantiene sin cambios es el de la elección de hipotecas: se prefieren las de tipo fijo frente a las de tipo variable. En los meses de 2022, según datos facilitados por el INE a este periódico, el 70% de los créditos hipotecarios contratados ha sido a tipo fijo, frente al 30% restante, a tipo variable.

Con todo, las 413 hipotecas de noviembre de 2022 -además de estas, se constituyeron otras 130 sobre fincas urbanas de otro tipo, y cuatro sobre solares- constituyen el peor registro mensual desde septiembre de 2021, según el análisis de las series del INE. Y del mismo modo que cae la firma de préstamos hipotecarios, también lo hace el importe medio concedido, que se reduce hasta los 46.041 euros a tenor de las cifras registradas en noviembre.

Además, es el importe más bajo desde el verano de 2021 y rompe con una tendencia alcista que se había dado en los anteriores diez meses y no solo en los positivos para el mercado inmobiliario. Así, de enero a octubre, el importe medio de las hipotecas firmadas creció en 7.200 euros respecto al de 2021, aproximándose a los 57.500 euros.