¿Sabes que puedes 'devolver' una casa?

Pues sí, sí es posible hacer una reclamación. De hecho, hay casos en los que incluso podemos anular la compraventa. Tal cual, podemos llegar a devolver el piso. Pero tampoco podemos exigir una reparación o indemnización por cualquier cosa. Legalmente, solo podremos interponer una reclamación si hay defectos constructivos o vicios ocultos. Los primeros se deben a errores en la planificación o ejecución de la obra o la calidad de los materiales utilizados, por lo que es habitual que afecten a todo el inmueble. Los segundos son los problemas que no entrarían en esta primera categoría, pero que tampoco son visibles y, por tanto, apreciables durante las visitas previas a la compra por un comprador 'normal', uno sin formación técnica o experiencia en el sector de la construcción.

«Generalmente, los defectos constructivos se dan en edificaciones nuevas mientras que los vicios ocultos son más propios de las viviendas de segunda mano, pero este no es un criterio excluyente. Puedes vender un piso apenas te lo haya entregado la promotora y que el defecto sea detectado por el nuevo propietario. Lo importante es que el problema afecte a la habitabilidad del inmueble o a su valor económico y que encarguemos un informe pericial en el que se constate tanto la existencia del problema como su alcance y antigüedad», matiza la abogada experta en Derecho Civil Itxaso López.

Con ese informe en la mano, toca atribuir responsabilidades. ¿Quién causó, por ejemplo, el mal estado del muro de carga? ¿Es cosa del constructor o se debe a alguna intervención de un dueño anterior? Ya no solo se trata de pedir cuentas a quien efectivamente deba darlas, es que además los plazos durante los que podemos hacer la reclamación no son los mismos si tenemos que dirigirnos a uno o a otro. Eso sí, en todo caso el cronómetro se pone en marcha cuando escrituramos la vivienda.

En el supuesto de que el daño sea achacable a la empresa o promotora que edificó el inmueble, los tiempos dependen del problema. Si estamos ante defectos en la terminación (en los acabados) dispondremos de un año, plazo que sube a tres para las cuestiones relacionadas con las instalaciones (electricidad o fontanería, por ejemplo) y llegan a diez para los elementos estructurales. Si durante ese tiempo la empresa constructora hubiese cesado su actividad, cabría la posibilidad de reclamar al promotor de la obra así como a sus arquitectos, aparejadores y otros responsables técnicos o a sus seguros obligatorios.

Si, por el contrario, debemos reclamar al vendedor, ya sea un particular o una empresa, la ley nos da tan solo medio año, «aunque en el contrato de compraventa podemos pactar otros plazos», matiza la experta. «La otra parte no puede alegar que desconocía el problema ni cuando es verdad. Si al final los peritos determinan que ya estaba ahí cuando la vivienda aún era suya deberá hacerse cargo de la subsanación. De ahí que sea habitual que dejen pasar el tiempo, que dejen que transcurran los seis meses sin contestar a la reclamación», añade López.

¿Y cómo evitar la trampa? «Al contrario de lo que piensa mucha gente (porque es lo que ocurre en otras reclamaciones) el simple envío de un burofax no sirve para parar el tiempo. La reforma procesal civil que ha entrado en vigor este año especifica que tiene que enviarse un tipo de burofax muy específico, así que yo recomendaría acudir a un abogado para hilar fino y no correr el riesgo de equivocarnos. Además, conviene tener una estrategia; según esta misma reforma, ahora también es obligatorio intentar una vía extrajudicial de resolución de conflictos antes de interponer la demanda, pero, aunque el antiguo propietario responda y estemos negociando, el tiempo corre en nuestra contra, así que lo recomendable es ponerla. Luego ya veremos si la retiramos, llegamos a un acuerdo en el juzgado o qué pasa, pero de momento te aseguras de que no expira el plazo», explica la letrada.

Si nos encontramos fuera de plazo cuando vemos el defecto de construcción o el vicio oculto, el único recurso posible es la resolución contractual. Es decir, la revocación de la compraventa, algo solo es admisible si el problema ocasiona que la vivienda sea inhabitable. «Nosotros entregaríamos el piso y se nos devolvería el dinero, quizá incluso con una indemnización, pero al margen de que ya supondría el traslado también hay que tener en cuenta que las costas del juicio se van a calcular sobre el precio del piso, por lo que pueden llegar a ser elevadísimas si la demanda es desestimada o perdemos el litigio», advierte Itxaso López.