El alquiler con opción de compra arrasa como forma de acceso a las VPO

Juan Antonio Benito Fernández estrenó en 2012 un bajo de tres habitaciones con jardín en una promoción de Viviendas de Protección Oficial (VPO) ejecutada por Gesvicán en Arenas de Iguña. Lo hizo bajo la fórmula de alquiler con opción a compra. Cinco años después el plazo establecido por la Administración para decidir si se da el paso hacia la adquisición Juan Antonio ha resuelto ser propietario. Es el primero en ejercer este derecho tras completarse el lustro exigido en la promoción. A sus 29 años cree que ha llegado el momento de establecerse. Le gusta el entorno, tiene una situación laboral estable en el taller mecánico de Los Corrales en el que trabaja, y, sobre todo, expectativas de que este equilibrio se mantenga. Este combo de circunstancias le han animado. "Hay que tirar hacia delante", señala.

Juan Antonio vive con su pareja, Carolina Ruiz Ríos, y se acerca al perfil que acude a Gesvicán: es joven (por debajo de los 35 años), forma una pareja (aunque no necesariamente con hijos a su cargo) y accede al mercado de la VPO a través de la fórmula del alquiler con opción a compra. Explica Juan Antonio que este sistema le ha permitido tomar perspectiva, y le animaba saber que parte del dinero que ha ido entregando en concepto de alquiler se ha acumulado para la compra. Calcula que la cantidad acumulada le ayudará a abonar la entrada del piso. En julio de 2012 y con 24 años, a Juan Antonio la idea de hipotecarse le resultaba una carga demasiado pesada, pero ahora, hecho al lugar y con un futuro laboral más claro, ha decidido comprometerse con su bajo con jardín, tres habitaciones, salón, cocina, baño y aseo. Gesvicán le informará en las próximas semanas sobre condiciones, los baremos, el dinero acumulado y demás. "Pero estoy casi convencido [de hacerlo]".

Gesvicán publicó en marzo un informe analítico del perfil del demandante (el que se inscribe en el registro de vivienda creado en 2006) y del comprador de VPO en Cantabria. Por lo general, el primero es un poco más joven que el segundo, y tiene unos ingresos más variables. En primavera actualizarán los datos, pero en la empresa de vivienda del Gobierno regional intuyen que no van a cambiar en exceso. El alquiler con opción a compra se erige desde hace unos años como la opción más convincente. Elena Secadas López, del departamento comercial de la entidad, estima que aproximadamente un 80% de los contratos que se firman se cierran con esta fórmula. Para los jóvenes "es una forma de empezar". La compra en primera instancia se ha convertido en la excepción.

El informe esboza la realidad de las VPO en Cantabria incluye datos procedentes de la Sociedad de Vivienda y Suelo (SVS) del Ayuntamiento de Santander, que actúa sobre el parque y promociones de la capital. Y aporta algunas claves y explicaciones de por qué el alquiler (que deriva en compra) se ha convertido en una forma exitosa de dar salida progresiva a las VPO.

En el estudio se analiza el contexto socioeconómico; se tiene en cuenta el boom inmobiliario al que las VPO no han sido ajenas; la costumbre española de tener vivienda en propiedad, transmitida de generación en generación; las políticas de ayudas a la vivienda y la fiscalidad; los ingresos de demandantes y compradores, la "volatilidad" del mercado... Y, con todo, una de las conclusiones que se extrae es que: "La mentalidad está cambiando y los demandantes de vivienda jóvenes prefieren el alquiler o el alquiler con opción a compra. La demanda se dirige hacia el alquiler de forma inevitable".

Subida espectacular de VPO

Las VPO han experimentado en 15 años una progresión cuantitativa bastante espectacular, pasando de las 30.572 registradas en 2001 a las casi 40.000 de 2015. En ese intervalo de tiempo, dos planes de vivienda (2005-2008 y 2009-2012) han regido las condiciones de acceso, precios, ayudas. Actualmente, las VPO están sujetas a la programación 2013-2016, con variantes, por ejemplo, en el régimen de ayudas (destinadas, precisamente, al fomento del parque de viviendas en régimen de alquiler). Este crecimiento, según se recoge en el informe, tiene que ver en parte con el contexto socioeconómico: la VPO no fue ajena a la explosión del mercado libre, y los planes de vivienda y los incentivos fiscales impulsaron las compras, "principalmente entre los jóvenes".

Del registro a la adjudicación

El informe de Gesvicán recoge una "disfunción" entre el registro y la adjudicación de viviendas. El punto de partida es 2006. "Mientras que en años anteriores casi la totalidad de las viviendas eran adjudicadas directamente en los sorteos y entre los registrados, desde ese año se aprecia un número creciente de rechazos de las viviendas, que en los años de crisis económica ha llegado a ser considerable [hay un pico, por ejemplo, en 2010: de 84 viviendas para adjudicar solo se compró un tercio]. Esta situación ha ido provocando que las viviendas que inicialmente estaba previsto que fueran para compra hayan terminado ofreciéndose en alquiler con opción a compra o en alquiler". Al igual que señala Elena Secadas, cuyo trabajo en el departamento comercial le permite tener un contacto directo con interesados y compradores, el informe recoge un "cambio de tendencia creciente" de la compra hacia el alquiler.

En relación con esto, Gesvicán actuó en consecuencia en 2012. Ese año la entidad reformuló su forma de ofertar las viviendas. Llevaba un par de años detectando que costaba más la venta de las VPO, así que se avino a que los pisos ya calificados para la compra pudieran ofrecerse bajo el régimen de alquiler con opción (futura) de compra. En la promoción de Arenas de Iguña, por ejemplo, Gesvicán lo dio todo para motivar al personal con esta nueva fórmula: en la primavera de 2012 desplazó un autobús informativo hasta el municipio y buzoneó folletos con el lema Empiezas por alquilar y acabas teniendo casa. Las condiciones que se establecieron para esa opción (y que se asignaron a 20 de las 76 viviendas de la promoción) eran bastante ventajosas: una subvención del 40% de la renta mensual para los inquilinos durante un lustro, y, si se ejercía el derecho de compra, se obtenía un descuento en el precio de venta del 50% de las cantidades pagadas por alquiler. Juan Antonio y su pareja tienen que hacer cálculos ahora con estas bonificaciones.

Antes de la crisis, la compra se planteaba como una primera opción. Otras dos variables, reflexiona Gesvicán, ayudan a entender esta situación: la costumbre de los españoles de tener vivienda en propiedad, alimentada y financiada por las familias (lo que explicaría que muchos solteros se inscribieran como demandantes); y, en segundo lugar, los convenios entre las entidades bancarias y la Administración para facilitar el acceso al crédito, a la financiación hipotecaria. Cuando esta arquitectura económica se rompe cambia el perfil de los interesados en las VPO.

En la Sociedad de Vivienda y Suelo también detectan que el perfil ha variado. "El interés,fundamentalmente, está en el alquiler con opción a compra". La crisis marcó un antes y un después: antes había más compradores y menos renuncias entre los adjudicatarios; después, esta situación se revirtió. Los técnicos explican que la entidad actuó en consecuencia con el cambio de tendencia en una de sus promociones en La Albericia (cuya entrega de llaves se produjo en 2013), en la que se introdujo por vez primera la fórmula del alquiler con opción a compra. En un principio, se ofrecieron 45 viviendas bajo este régimen; después, otras 35 salieron del modelo general para inscribirse en este. El periodo inicial de alquiler es de diez años, por lo que aún nadie ha agotado el plazo. En paralelo, otras promociones de la SVS han ido atendiendo a la nueva realidad de demanda impuesta (con la excepción de la promoción de 63 viviendas de General Dávila, entregada en 2015, en la que el perfil varió y se compraron todas).

Actualmente, la Sociedad gestiona alrededor de 200 casos de alquiler con opción a compra (y 30 de alquiler únicamente). Los técnicos consultados Yolanda Cano Fernández, María Eugenia Martínez Solana, Manuel Díez Carriles consideran que el alquiler con opción a compra se va a quedar como fórmula principal de acceso al mercado de la VPO. "Es la más atractiva".

Juan Antonio se prepara para ejecutar la segunda parte de esta fórmula de éxito. "Hay que mirar hacia delante. No puedo pensar siempre en lo que puede pasar. Tengo 29 años y tengo que hacerlo".

Movimiento de precios

Tanto desde la sociedad municipal como desde Gesvicán coinciden en que el mercado de la VPO y el mercado libre se han desarrollado parejos en los últimos tiempos. Las tendencias del segundo se reflejan en el primero. El precio de la vivienda libre ha caído. Sin embargo, al cierre de 2016 el porcentaje de viviendas en propiedad descendió ligeramente, la opción del alquiler siguió ganando terreno. Los precios del arrendamiento han subido en consecuencia (casi el 16% al cierre del año pasado). La inestabilidad laboral y el descenso o congelación de los ingresos de los hogares derivados de la crisis explican, en parte, esta tendencia.