La vivienda seguirá creciendo más que la economía, pero menos que en 2018

Una mujer observa los anuncios de una inmobiliaria./J. PANEDA
Una mujer observa los anuncios de una inmobiliaria. / J. PANEDA

El promedio de los analistas apunta que precios y compraventas subirán entre un 5% y un 6%, el triple que el PIB, y la inversión lo hará un 8%

José Antonio Bravo
JOSÉ ANTONIO BRAVOMadrid

Un año de consolidación que da paso a otro de moderación. Es la principal conclusión que puede sacarse tras hacer balance con responsables de estudios de portales inmobiliarios, tasadoras y consultoras inmobiliarias sobre cómo fue 2018 para el mercado de la vivienda y qué esperan de 2019. Los datos oficiales, que llegan del INE y del Ministerio de Fomento, aún tardarán varias semanas aunque ellos ya tienen sus propios análisis que les permiten afirmar que el ejercicio recién terminado «ha sido el mejor» para el sector «desde que estalló la crisis y esperamos que esa tendencia continúe» durante el presente.

Son palabras de Beatriz Toribio, directora de estudios de la web Fotocasa, si bien compartidas por la mayoría de sus colegas. Solo una voz discordante se escucha estos días. Es la del Club Noteges, que agrupa a casi un millar de agentes inmobiliarios independientes de todo el país y que el año pasado vendieron 6.049 viviendas. Ellos hablan ya sin ambages de «frenazo en los precios de la vivienda durante 2019», incluso con «importantes caídas en comunidades que tradicionalmente lideran el mercado» como Madrid, Cataluña, el País Vasco y Levante.

Lo achacan a la desaceleración económica porque la UE crecerá menos que el 2% que se prevé para España, lo que haría que se reduzca la inversión procedente de Alemania y Francia, además de su volumen de turistas. El resto de sus colegas también cuentan con esa posibilidad, aunque le restan dramatismo.

La esperada subida de tipos del BCE a partir del verano y la reforma legal pueden reducir el crédito

Eduardo Molet, uno de los consultores inmobiliarios de la banca más veterano, admite que «una cosa arrastra a la otra», y que ese «cóctel» -sin perder de vista un 'brexit' que debe resolver sus dudas antes de finales de marzo- puede tener «efectos adversos» en el mercado inmobiliario nacional, aunque en todo caso de desaceleración no de caída. No descarta incluso que la evolución al alza de los precios pueda frenarse, pero ni sería de golpe ni tampoco en el conjunto del año.

En cualquier caso, con un Producto Interior Bruto (PIB) creciendo aún «por encima del 2%» según avanzó esta semana la ministra de Economía -pese a dejar ver que podría ser menos del 2,3% esperado-, y una inflación que por ahora no se cree llegue al 1,5%, cualquier avance mayor en la actividad del sector inmobiliario residencial no sería un frenazo, aunque resulte menor al de 2018. Pero es que se viene de superar el año pasado el medio millón de compraventas -604.000 según Servihabitat, la inmobiliaria controlada por CaixaBank-, lo que no se veía desde 2008, al principio de la crisis.

Para ello las transacciones crecieron casi un 12%, algo más del doble de lo que se espera para este año (5%) con la expectativa de superar las 632.000, lejos de las casi 900.000 que se registraban en 2007 antes de pinchar la burbuja inmobiliaria. A su vez, el número de hipotecas suscritas para financiar la compra de vivienda habría crecido más de un 11%, hasta los 350.000 créditos firmados.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios del portal Idealista, todo ello está en línea con «un mercado sano y lejos del fantasma de una nueva burbuja». De hecho, a su juicio «cada vez estamos más cerca del nivel óptimo de ventas del mercado español». Y eso que el volumen de 'stock' de casas acumulado desde la crisis continúa un lento drenaje -descendió un 3% en 2018-, quedando aún 464.500 por vender y no esperando que se baje de las 452.000 en 2019.

Casi 77.000 nuevas casas

En España, según los cálculos de Servihabitat, hay 99,5 viviendas en 'stock' por cada 10.000 habitantes. El parque total se situó en 25,88 millones a finales del año pasado tras aumentar en 144.000 unidades aunque solo se iniciaron 94.500 nuevas para acompasar a la demanda. En 2018 se comenzarán a construir un 8,5% más (102.500 casas), mientras que las finalizadas crecerán un 22% más hasta cerca de las 76.900.

«Se vuelve a niveles de actividad previos a la crisis» -la inversión en construcción residencial, según la consultora CBRE, subirá un 8%- porque desde 2015 el sector atraviesa un ciclo expansivo, apunta Toribio. En cualquier caso, y al igual que hacen desde la web Pisos.com, insiste en que la actividad inmobiliaria sigue en fase de recuperación. Ponen como ejemplo los precios de la vivienda, pues si bien «continuarán su tendencia alcista» aún no han recuperado el valor perdido desde 2007 -de media, sería un 33% inferior, aunque bastante dispar según los territorios y tipos de inmuebles-.

Se estima que este año subirán entre un 5% y un 6%, frente al 7,2% que apuntaba de media el Banco de España para 2018 (al cierre del tercer trimestre). No obstante, la tasadora Tinsa señalaba esta semana que solo entre octubre y diciembre el encarecimiento fue del 5,8%, la mayor tasa interanual desde 2007.

Desde el FMI han pedido a España que vigile las subidas de precios ante posibles burbujas, algo que el Banco de España descarta por ahora por estar «lejos de un crecimiento excesivo del crédito». Y si el BCE sube tipos a partir del verano, unido a los efectos de la reforma hipotecaria, incluso podría llegar a reducirse, según apuntan parte de esos expertos.

El control de los precios de los alquileres, «ni a tontas ni a locas»

Dar a los ayuntamientos la capacidad para «declarar, temporal y excepcionalmente, una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo de las rentas de alquiler de vivienda habitual». A eso se comprometió el Ejecutivo que preside Pedro Sánchez con el líder de Podemos, Pablo Iglesias, a mediados de octubre. Fue en su acuerdo para que el segundo respaldara el proyecto de Presupuestos del Estado para 2019 -que ahora se espera presentar a finales de enero-; según fuentes gubernamentales, ese compromiso, «y no otro», todavía se mantiene.

Sin embargo, en el decreto que aprobó el pasado 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler no se hacía referencia alguna. Tan solo se mencionaba la influencia de los arrendamientos turísticos (vivienda vacacional) en el encarecimiento desde 2016 de las rentas que se cobran.

Por eso Podemos ha amenazado varias veces en las últimas semanas con no apoyar los Presupuestos en el Parlamento si no elabora un nuevo decreto que incluya la limitación de las rentas por arrendamientos para evitar la especulación. Desde los Ministerios de Fomento y Economía ya han respondido que el acuerdo era «estudiar durante 2019» la implementación de esa medida.

Argumentan que conlleva una «complejidad técnica y jurídica importante» y, además, que si no se diseña «de forma adecuada» puede terminar reduciendo la oferta de viviendas en alquiler, justo lo contrario que se persigue pues de rebote se encarecerían más los precios.

Insisten en que si toman al final esa decisión, «no será ni a tontas ni a locas» -enfatizó esta semana la ministra Nadia Calviño-, y siempre sería «excepcional», solo para algunos lugares y limitado en el tiempo. Pero antes de presentar un proyecto de ley hay que elaborar un índice de precios de alquiler y otros estudios. De momento, el decreto que prorroga los contratos por tres años debe ser votado en el Congreso este mes.