Luz verde a la ley hipotecaria con cambios sustanciales a favor del cliente

Luz verde a la ley hipotecaria con cambios sustanciales a favor del cliente
Arnaldo García

El Congreso aprueba el texto en el que se aclaran aspectos como el vencimiento anticipado, el reparto de gastos o las cláusulas abusivas

José María Camarero
JOSÉ MARÍA CAMAREROMadrid

El Pleno del Congreso definitivamente este jueves la nueva ley de crédito inmobiliario, que permitirá trasponer con casi ya tres años de retraso la directiva comunitaria en materia hipotecaria. A partir de ahora, la reforma pasará a tramitarse en el Senado. Está previsto que la Cámara alta valide el texto a principios de febrero y que un mes después pueda ser publicado en el BOE. Han apoyado la ley los grupos de PP, PSOE y Ciudadanos, así como PDeCAT, PNV, UPN, Foro Asturias, Coalición Canaria y Nueva Canarias, mientras que Unidos Podemos, Esquerra Republicana, Compromís y EH-Bildu han votado en contra.

Durante su tramitación, que comenzó hace más de un año, los grupos han realizado múltiples cambios e incluso han introducido aspectos nuevos que no se contemplaban en el texto original. Estas son las grandes novedades:

Subrogación ágil. Finalmente, la ley permitirá al hipotecado cambiar su préstamo a otra entidad sin necesitar el permiso del banco donde la tiene concedida, como ocurría desde 2007. Así se fomenta la competencia. Además, el texto recoge una nueva disposición adicional para que los prestamistas puedan consultar el historial crediticio del cliente o deudor y, en caso de conceder el crédito o préstamo, «comunicar a las entidades privadas de información crediticia los datos que correspondan».

Retroactividad. Esta novedad se incluyó en la votación de la Comisión de Economía, la semana pasada. La ley afectará a las hipotecas que se constituyan tras su publicación en el BOE. También a quienes realicen una novación o subrogación de créditos que ya estén en vigor. Sin embargo, quienes se encuentren a la espera de una resolución judicial ante un embargo, por la activación de la cláusula de vencimiento anticipado, no se verán afectados. El texto que llegó a la Cámara baja hace un año indicaba que los vencimientos que se produjeran con la ley en marcha quedarían regulados por esa norma; esa redacción abría la puerta a que se ejecutaran miles de casos sin resolución. Finalmente, seguirán bloqueados hasta que los juzgados se pronuncien. La ley sí será de aplicación a quienes se les abra un proceso de ejecución, con los nuevos límites, mucho más flexibles.

Ejecución por morosidad. Se relaja la posibilidad de que un banco pueda iniciar una intervención como consecuencia de los impagos de cuotas. La entidad actuará cuando se registren 12 meses sin abonar -o una cuantía que represente, al menos, el 3% del capital-, durante la primera mitad de vida de la hipoteca; o 15 meses -o un 7% del dinero-en el resto del periodo. Hasta ahora, la ley fijaba en tres meses el plazo a partir del cual el banco podía actuar, y que acababa, a veces, en el desahucio.

Nuevo reparto de gastos. La polémica suscitada en torno al Tribunal Supremo por el conflicto del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) obligó a los diputados a redefinir qué gastos asumirá la banca, y cuáles tendrá que pagar el cliente, con la nueva ley. Esa distribución de costes se inclinará mayoritariamente por que sean las entidades las que lo abonen. Así lo tendrán que hacer no solo con el AJD, sino también con los relativos a las notarías o el registro. El único apartado que tendrán que abonar los futuros hipotecados será el de la tasación de la vivienda. En este caso, también se aclara qué ocurrirá cuando un cliente subrogue su hipoteca a otra entidad. Ante est a circunstancia, se ha establecido un sistema de compensación por el cual el banco que asume un crédito hipotecario en vigor deberá abonar parte de esos costes iniciales al que lo pierde.

Comisiones y letra pequeña

Comisiones e intereses. Quienes vayan a realizar una amortización anticipada tendrán que pagar menos comisiones máximas. En los créditos de tipo variable la amortización tendrá un coste limitado al 0,25% o del 0,15% sobre la cuantía de que se trate, a partir del tercer o quinto año de la hipoteca, respectivamente, según se negocie entre las partes. Si es a tipo fijo, la comisión máxima será del 2%, en los diez primeros años de vida del crédito, y del 1,5% a partir de entonces. El cambio de una variable a otra fija supondrá una comisión máxima del 0,15%. Y los intereses que se cobren por demora serán el del tipo legal en cada momento más tres puntos básicos.

El papel del notario. La reforma de la ley otorga un protagonismo clave a los fedatarios públicos como asesores de los clientes que se encuentren negociando una hipoteca, al obligarles a acudir a sus despachos en dos ocasiones: una vez para que el notario compruebe que el banco ha entregado toda la información a su cliente relativa al préstamo, y cerciorarse de que ha comprendido las condiciones; y en una segunda ocasión al firmar, como ocurría hasta ahora. En la primera visita, que será gratuita y a la que no tiene que acudir el representante del banco, el cliente deberá conocer ya la ficha de advertencias estandarizadas, con la que se obliga al banco a ofrecer a su cliente, así como otra ficha «con las cláusulas que puedan ser potencialmente más peligrosas».

Menos letra pequeña. Notarios y registradores no podrán autorizar contratos que contengan cláusulas consideradas abusivas por los juzgados, y que se encuentren recogidas en el Registro de Justicia. En lo relativo a la lista de condiciones «sensibles», el Ministerio de Economía deberá cuáles son en el proceso de desarrollo reglamentario de la ley, pero siempre tratará de aquellas que han provocado más conflictos, como las cláusulas suelo. Además, se prohibirán las operaciones vinculadas, esto es, la obligación de aceptar un 'pack' hipotecario en el que el banco ofrece el préstamo a un interés concreto junto a un conjunto de productos. Eso no implica que la entidad no pueda ofrecer una rebaja del tipo de interés inicial hipotecario si se adquieren determinados productos, que es la práctica habitual hasta ahora.